北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
赖我没一次说全，我们对孩子要求，能有中等大学上即可。东城的话和公司人力简单沟通，这个小政保要求京籍东城购房，能落户。并且感觉今年开始更严格了，今年新要求只能报本片区的小学。所以想上青年湖小学，单位这个又说不全额保证（我们主要为了上171，因为青年湖100%直升171吧？），应该只能在和平里片区买房。
我现在有个顾虑，万一政保用不上这个片区和西城比，买在哪？万一不能保上青年湖小学是不和平里片区其他学校也比西城什刹海四代要好些？另外我石景山名下有房，应该是不影响吧。和平里片区，买房，哪个小区低洼点，能推荐么
A：
1、不全额保证是哪种情况？是不全额保证青年湖小学，还是说不全额保证优选名额？如果只是不保证青年湖那正常，全北京没几个能保证的，只要能保证同等学校就行。
但如果是不全额保证优选资格就意义不大了，有没有政保的没多大区别了，或者说是没占到什么便宜，不参加政保也差不多是这种情况。不过这种情况很少，大多数单位不至于。
2、另外您单位要求是本“片区”还是“学区”啊？一般都是要求学区，要求片区的不多。
或者这么说吧，如果是明确要求本片区购房，那这意义就不大了，没比普通家庭多什么优势，增加了对口的概率但不算太多。
但如果是要求本学区买房，那还是有一定优势的。首先说要求购房落户是常规政策，这几年大多数单位都这么要求。而既然是放大了购房区域，那可选择的房源就增多了，可以去选择其他学校区域的溢价低的房子，既节省资金也降低保值风险。
3、如果万一政保没达到预期，那理论上就不如西城了呗，相当于钱没少花，但事儿没多办，福利被浪费了。
如果单位的政策苛刻，那就买西城的呗，首选月坛吧。溢价没高出多少，但学校+氛围明显提升，房子角度如果总价高的话也能买到溢价低的，至少比德胜和金融街性需要的资金少。或者买陶白，溢价就是平均值，但九年校和直升校多。
如果单位能确保名额，那从概率上还是肯定优于西城四老房的。因为政保择校是可以提前填报，像您单位除了几个不能填，其他头部校都是可以选的，所以只要能确保全部名额，那就没毛病了呗，至少也是进入中上学校。
但四老房是不好说的，西城哪个学区都有坑儿，谁也不敢保证，只能看运气了。
4、外区有房不影响户口，更不影响政保资格。
5、低洼点指什么啊？常规是指溢价比例，按您家的预算就甭纠结小区了，不太够，所以还是多关注具体房源吧。也就是如果单位不限制学区，那就全和平里的找房，二环外的就行。找租售比低的，在没瑕疵的情况下越低越好，意味着溢价低+居住的性价比高+保值风险低。
仅供参考。
二
Q:
孩子明年上小学，不知道该怎么选择了，请帮忙看看：
1西城：出生即落户，四代房，对口黄城根，调剂概率大，可能调剂到什刹海，京师附小，玉桃园，初中下限低，37%去39中，在这边上也需要租房或者买房。
2东城：今年得知爸爸单位政保可以选东城，但是对东城学校不太了解，最近看了下觉得青年湖九年制还不错，单位今年政策:幼升小
红灯校（禁止报）：和一、方家、史家实验、新鲜
黄灯校（无法全额保障）：青年湖、景山北、雍和宫、校尉、文汇、崇文、花市、东四七条。
3海淀：现在住的是四老房子，81号院，无户口，永定路片区，划片图强，普小，初中不太了解。
我们夫妻两都在东二环上班。这种情况选哪个地方让孩子上学比较好？
A：
1、有政保当然是首选了，即便是小政保也尽量用上福利啊，这还用纠结？这可是普通家庭梦寐以求而得不到的。
打个比方这就跟毕业找工作似的，一边是确保北京市的体制内中上单位，一边是自己去参加国考，有可能考上更牛的部委机关，但也有可能落榜。那如果是我家反正就选保险的了，何必去赌呢，万一输了呢？
2、而且既然有西城的选项，那就没必要考虑海淀了。西城的上限不弱于海淀，下限则大概率高于海淀。而且永定路还是排名靠后的学区，赢的概率几乎没有，那为什么要去赌？赌赢了无非得到本应得到的，赌输了那就输了呗。
3、东城这您没说是否让买房落户啊？如果没要求，那肯定选东城，因为成本低+学校有政保。如果要求房籍户籍，那如果是我的话也首选东城，因为两边房价中的学区溢价比例是基本一致的，那在同等成本的情况下，为什么不选更保险的呢？
而且还离单位近，接送孩子方便，这也是很大的优势啊。我家算是过来人，这么说吧，等到小学高年级就该知道陪伴的重要性了，初中则感受会更深。
4、总之反正换我是首选东城的，没人会浪费的，尤其是那种不要求房子的。或者说除非是您家孩子的目标就是清北，或者说985起步吧，那当然最好去西城海淀了，相对来说概率更高，否则还是先求稳吧。
仅供参考。
三
Q:
先说下我的情况，我家孩子明年幼升小，现在朝阳区安慧里居住，孩子父亲有海淀中关村附近政保，但前提需要有海淀户口。
目前我购房总预算是400w左右（不卖朝阳的房子），但是犹豫买海淀什么样的房子，毕竟预算有限，想了几个方案：
（1）如果买稻香园或者新中关坑房的话，担心解决学籍后不好出手。
（2）要是卖掉朝阳房子去买宝山的新房又担心那边的配套和溢价
（3）四季青附近买和鸿四季的经适房，又担心房屋质量不行。
比较犹豫，不知道您有什么建议？谢谢！补充信息，我在亦庄工作，所以海淀北还无法考虑～
A：
1、占坑儿房谈不上不好出手，无非是担心价格原因而已。购买占坑房也是很多家庭的选择，用完了学位就可以卖掉，税费成本就相当于没有学区房时代的择校费了。不过也正是因为买占坑儿房的多，所以溢价率也相对更高的。
2、新房，那先考虑好是否能落户吧？新房不是二手房，一般都得是派出所审核了地址之后才能落户的，否则就得等着。
配套谁也说不好，溢价是可以计算的。将来配套如果是按规划周期保质保量的完成，那就算兑现了溢价，提前或超出预期那就跑赢大盘，拖延或减少那就看运气了。所以新房最好还是多考虑自住吧，其他方面都有赌的成分。
3、和泓四季不是经适房，而是“二类经适房”，说白了就是回迁房，从类型排序来讲低于经适房。质量倒没什么，肯定符合标准，只是不太高而已，另外都这么多年了，所有问题该出现的早就出现了。
4、我没什么建议，您的几个方案都各有优劣。只注重学位那就买占坑儿房，新中关这种公寓也无所谓，反正也不是长期持有，计算好溢价率就行。注重居住就买新房，怎么都比二手的强，长期居住更合适。回迁房看自己的喜好吧，优势是性价比相对高，劣势是其他方面不太强。
总之就是取舍而已，看您家的主要需求了。
仅供参考。
四
Q:
东城东崇前（崇文小学）：小学不错，初中纯摇号，不确定性极大，有优质初中也有垫底初中，赌运气；优势是东城学籍、高中资源天花板高。
朝阳人朝（芍药居）：9年一贯100%直升，无摇号、无掉坑风险，初中是朝阳顶级；劣势是朝阳学籍，高中整体资源弱于东城。
其实就是这两个选择，都各有利弊，所以有点犹豫。
A：
1、既然是知道各有利弊，那这哪儿有标准答案啊？打个比方这就跟高考报志愿似的，请问您希望是清华还是北大？或者说是毕业找工作，请问是选体制内还是央国企？这种选择只能是看自己家的具体情况和期望值了，外人不好建议什么。
2、简单说吧，这种选择的常规建议是牛娃在朝阳，普娃在东城。因为朝阳能用房子择校，小升初确定，而且朝阳还能点招，人朝又多了条高中通道，对牛娃更友好。所以如果孩子是牛娃就首选这里吧，确定性相对强。
另外人朝对口房源的溢价普遍低于崇文，尤其是东区的房子。或者说看您家预算吧，只要千万左右就能买到不带溢价的了，各项都能兼顾。
不过也考虑好，前几年人朝的房子卖爆了，学位紧张，所以才多了好几个的校区和分校。到目前为止是不能保证对口校区的，考虑好再买。而且孩子多了，师资就紧张，中考的成绩有待观察。
另外人朝确实是热门校，但初中在朝阳不太算顶级，只能算是头部校，别太听忽悠。如果孩子是牛娃，那就甭考虑整体资源了，只看自家能抢到多少就行。
3、东崇前那就是东城的常规选项呗，摇号什么的都很公平，相对来说普娃更合适。虽然传说东城会扩大优选通道，但毕竟是隐秘的，而且也不会太大规模，所以相对来说还是最公平的。
不过东城的平均溢价是高于朝阳的。或者说朝阳几个头部校的溢价，最高的等同于东城平均值，占坑儿房的话则是高于东城的。考虑好再决定吧，都是一分钱一分货。
4、总之就看自家情况吧，就是各有优劣，没有标准方案。
仅供参考。
五
Q:
目前北京西单部委大院里的房子16万一平，买了这个风险大吗？
A：
1、西单部委大院，哪家啊？不过这问题问的，相当于说五粮液1000一瓶，茅台2000，请问买了茅台之后降价的风险大吗？
肯定是有风险，一种是行业的整体风险，如果整个白酒行业被年轻人真的抛弃，那甭管什么茅子都不受追捧了，价格必跌。
另一种是高端酒的溢价风险，这就既要看经济也要看政策了。2012年十八大的是政策危机，所有高端酒都受影响。这几年正在经历经济危机，高端酒都有降价风险。
2、西单这房子也一样。先看是放在哪个大盘里比较吧？如果是基于东西海学区房+您所看的房源总价在1000万左右或以上，那应该是风险不大，因为大概率溢价占比不高。
但如果是放在细化的占坑儿房盘子里，也就是总价在几百万的，那这溢价比例至少不低。毕竟周期风险是明摆着的，政策方面到目前为止也看不到利好。
如果是剔除学区溢价之后的基础部分，那以西单的地段儿来说肯定没什么风险，必定是跟随板块大盘。但溢价部分说不好，我也猜不着您的具体房源。
3、总之要不就自己算账吧，看看溢价占比多少？高了就风险大，低了就没什么风险，取决于您家的预算总价，总价越高的越容易买到各项兼顾的。
仅供参考。
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